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O mercado imobiliário produziu trajetórias diferentes para os ETFs brasileiros até 20 de outubro. Em um mês, o HERT11 avançou 6,85% e o XFIX11 ganhou 5,66%, enquanto o ALUG11 perdeu 2,71%. A diferença envolve geografia, câmbio e a natureza dos ativos: FIIs de tijolo no HERT11, uma cesta de fundos imobiliários líquidos no XFIX11 e empresas imobiliárias americanas no ALUG11.
No último pregão da janela, os três subiram. O ALUG11 liderou com 1,27%, apoiado pela alta de posições relevantes no exterior: Prologis ganhou 2,72%, Welltower avançou 1,96%, Equinix subiu 1,23% e Digital Realty valorizou 1,34%. HERT11 e XFIX11 terminaram com ganhos de 0,50% e 0,36%.
| ETF | Gestora | Ontem (20/10) | Um mês | Em 2026 |
|---|---|---|---|---|
| HERT11 | Hedge Investments | +0,50% | +6,85% | +1,70% |
| XFIX11 | XP Asset | +0,36% | +5,66% | +4,95% |
| ALUG11 | Investo | +1,27% | -2,71% | -3,75% |
Retornos da cota a mercado, com data-base de 20/10/2026.
HERT11 (Hedge Investments): +6,85% em um mês
O HERT11 segue o FTSE Hedge Brazil All Equity REITs, formado por FIIs de tijolo. Na carteira recente, HGLG11 representava 8,80%, XPML11 tinha 8,62%, BTLG11 somava 7,30% e KNRI11, 6,25%. Essas quatro posições concentravam 30,97% do patrimônio, conectando o ETF a galpões logísticos, shopping centers e imóveis corporativos.
Ontem (20), BTLG11 avançou 1,75%, HGLG11 ganhou 0,12% e XPML11 subiu 0,18%. Outros componentes tiveram direções diferentes: HGRU11 valorizou 0,88%, enquanto VISC11 caiu 0,35% e TRXF11 recuou 0,03%.
O recuo dos juros futuros favoreceu a avaliação dos aluguéis e das distribuições esperadas dos fundos de tijolo. O efeito aparece na taxa de retorno exigida para comprar a cota, mesmo antes de mudanças em vacância ou receita contratual. A alta mensal de 6,85% também contrasta com o ganho de apenas 1,70% no ano: a recuperação recente compensou parte de uma trajetória anterior mais fraca.
XFIX11 (XP Asset): +5,66% em um mês
O XFIX11 acompanha o IFIX-L, índice dos fundos imobiliários de maior liquidez. Sua carteira inclui nomes de tijolo presentes no HERT11, como HGLG11, BTLG11 e XPML11, e posições de crédito imobiliário, como KNCR11 e MXRF11. Essa mistura combina o comportamento dos imóveis com o de carteiras de recebíveis.
MXRF11 subiu 0,85%, enquanto KNCR11 caiu 0,39%. Nos fundos de recebíveis, o indexador dos créditos, a qualidade dos devedores e o prêmio de risco importam para a cotação. Uma queda dos juros pode favorecer preços e, ao mesmo tempo, reduzir gradualmente a remuneração de créditos pós-fixados. Nos fundos de imóveis, a leitura passa mais diretamente por aluguéis, ocupação e valor dos ativos.
A valorização mensal de 5,66% ficou abaixo dos 6,85% do HERT11, mas o acumulado anual do XFIX11, de 4,95%, permaneceu superior.
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ALUG11 (Investo): -2,71% em um mês
O ALUG11 investe no Vanguard Real Estate ETF, o VNQ. Na referência de setembro, Welltower tinha 9,12%, Prologis 6,86%, Equinix 5,65%, American Tower 4,32% e Digital Realty 3,68%. A carteira reúne imóveis de saúde, logística, data centers, torres e outros segmentos, com exposição ao dólar na conversão para reais.
As altas de Prologis e Welltower ontem (20) foram acompanhadas por ganhos de Equinix, Digital Realty e Ventas, esta última com valorização de 2,34%.
O movimento ocorreu em uma sessão de queda dos juros longos americanos: a taxa de dez anos recuou para 5,116%. Esse alívio favorece a avaliação dos fluxos imobiliários e reduz a pressão relativa dos títulos públicos sobre as ações de REITs.
O dólar comercial caiu 0,58% no Brasil e retirou parte do ganho convertido em reais. Ainda assim, o ALUG11 avançou 1,27% no dia.
Conteúdo informativo. Não constitui recomendação de investimento. Rentabilidade passada não garante resultados futuros.
